【迷你倉火三周年】消防遺孀入稟 時昌15間公司換內地人做董事

2016年,淘大時昌迷你倉四級火,兩名消防員不幸殉職,三年過去,迷你倉安全問題備受關註。近日殉職消防張耀升遺孀亦入稟索償,有時昌迷你倉前員工透露,老闆時景恒於員工會議透露,他已辭任董事,改為由壹名內地男子黃達接任,但指對方無決策權。翻查公司註冊處資料,時景恒近月已辭任「時昌」旗下15間公司的董事。香港01記者昨向時景恒查詢,更換公司董事、迷你倉大火改善後續跟進,及殉職消防遺孀入稟等問題,他壹慨回答「無回應」。

迷你倉

據公司註冊紀錄顯示,時昌旗下有15間公司於今年4月25日,將公司董事轉至一個名為「黃達」的男子,登記地址為深圳。至於原有董事時景恒,則以「辭職/其他」為由辭任董事一職。(公司註冊紀錄文件)

時昌旗下15間公司 公司董事轉至內地男

時昌迷你倉前員工Tony(化名)報料指,該公司老闆時景恒多次於員工會議提及,將旗下多間公司董事轉至壹位名為「阿達」的內地人,並指對方只屬「掛名」董事,他引述時景恒稱,對方並無決策權。Tony向記者表示,時景恒於例行會議向20至30名員工稱「阿達」為公司新董事,Tony引述會議內容:「將公司持牌人(董事)轉名畀阿達,佢係國內人士」。

時昌老闆辭任董事 15間公司同日轉董事

據公司註冊紀錄顯示,時昌旗下有15間公司於今年4月25日,將公司董事轉至壹個名為「黃達」的男子,登記地址為深圳,黃達同時持有多間投資及物流等公司。至於原有董事時景恒,則以「辭職/其他」為由辭任董事壹職。截至今年6月1日的查冊紀錄,黃達名下有15間時昌分公司,而時景恒名下只餘五間。

時景恒六度表示「無回應」 拒回答張耀升遺孀入稟案

周四(6月20日)早上,香港01記者到時昌迷你倉位於新蒲崗的公司,向老闆時景恒查詢,並向他展示「轉換董事」資料。身穿黑色衫的時景恒,對於旗下15間公司更換公司董事、迷你倉大火後續跟進及殉職高級消防隊長張耀升遺孀入稟案等提問,壹慨表示「無回應」,之後請記者離開。

荔枝角迷你倉

殉職高級消防隊長張耀升 遺孀入稟消防處及時昌
殉職的高級消防隊長張耀升,其遺孀以遺產管理人身份入稟高等法院,向消防處及時昌迷你倉等七名被告索償。原告陳美樺,為張耀升遺孀及其遺產管理人,她在入稟狀指,因被告的疏忽或違反責任。張耀升於2016年6月21日承受極大的痛苦,他送往聯合醫院搶救後,最終不治。

張耀升遺孀入稟 稟狀未列明索償金額 
據資料顯示,原告陳美樺遂向七名被告,索償相關利息和訟費,不過入稟狀中未列明索償金額。至於七名被告為代表消防處的律政司司長、時昌物業有限公司、時昌迷李倉置業有限公司、Monafat Limited、Total Select Limited、恒隆地產有限公司及恒隆物業管理有限公司。

紅磡分店因租務問題 遭業主收回單位
另外,位於紅磡鶴園街13號康力投資大廈1樓及2樓的時昌迷你倉,與業主因租務問題,需於今年5月15日前搬遷。而時昌亦張貼通告指,由於上址單位已進入法律程序,促請客戶於今年3月31日前,盡快搬走個人財物。翻查資料顯示,去年壹月「時昌」紅磡分店被指窗口不足、逃生門被鎖上等情況,遭法庭罰款2.1萬元。

三年前時昌迷你倉大火 兩消防不幸殉職

事發在2016年6月21日,九龍灣淘大工業村時昌迷你倉發生四級火警,火場焚燒近五日四夜,消防員日以繼夜灌救,至6月25日終將火救熄。不過,火警導致消防隊目許誌傑、高級消防隊長張耀升不幸殉職,兩人長眠浩園。2016年度勳銜頒授典禮,張耀升及誌傑獲追頒金英勇勳章。

消防處聯政府部門 展跨部門執法行動

據資料顯示,消防處帶領跨部門火警調查專案組進行調查,相信為冷氣機短路肇禍。其後消防處聯同屋宇署、地政總署和勞工處展開跨部門執法行動,跟進全港所有迷你倉,要求有關迷你倉營運者,盡快消除有關安全隱患。截至今年五月底,消防處巡查約1.2萬次,並於871間迷你倉發現3,038項火警隱患,當中有六成已消除。

新聞來源:香港01

【迷你倉火三周年】消防處巡查1.2萬次 200迷你倉結業揭五大隱患

長沙灣迷你倉

三年前,牛頭角時昌迷你倉「長命火」焚燒超過208小時,兩名消防員不幸殉職,更揭示迷你倉安全問題!事隔三年,本港現存600多個迷你倉,當中僅128間迷你倉合規格,一百多間需改善。截至今年五月底,僅40間新建迷你倉「完全符合安全要求」並已開業,另有200多間已結業;消防處指出,過去三年進行12,771次巡查,於871個迷你倉發現三千多項火警隱患,包括貯存間隔布局、窗口遭阻塞和數量不足、逃生門上鎖或裝有不合規格門鎖等。

荔枝角迷你倉

現存迷你倉五大問題 包括窗口不足

消防處回覆香港01指,根據巡查結果顯示,迷你倉普遍潛在五項火警危險。包括:迷你倉貯存間隔的排列布局存在安全隱患、窗口遭阻塞及數量不足、消防喉轆系統覆蓋、出口和方向指示牌數量不足,以及單位逃生門上鎖或裝有不合規格的門鎖。

過去三年消防接獲 53宗有關迷你倉投訴

在過去三年,處方共接獲53宗有關迷你倉的投訴,並已按既定程序跟進有關個案。截至2019年5月29日,消防處已就1,019間迷你倉進行了12,771次巡查。於在871間迷你倉發現3,038項火警隱患,並向其營運者發出「通知書」。當中1,824項火警危險已經消除,即大約六成。

40間新建已開業迷你倉 完全符合安全要求

今年五月,已完全遵辦所有「通知書」的迷你倉共有128間,另近40間新建而完全符合安全要求的迷你倉已經開業。約有200多間迷你倉在接獲「通知書」後因各自商業決定而結業。消防處指,得悉約有100多間迷你倉正進行改善工程,預計將會陸續有更多迷你倉,能夠遵辦「通知書」的消防安全要求。

19間迷你倉營運者 被罰共29.5萬元

消防處表示,目前已成功檢控19間迷你倉的營運者,共罰款港幣29.5萬元。法庭同時向有關營運者,共發出37張「火警危險令」,勒令營運者必須在指定限期內消除有關的火警危險。法庭亦已排期審訊73間迷你倉的營運者。同時,消防處正研究向另外73間迷你倉的營運者提出檢控。

根據情況及進度 考慮延長「通知書」限期

消防處表示,處方會按每宗個案的情況和進度,考慮延長遵辦「通知書」的限期,讓迷你倉營運者能順利完成工程。處方指,跟進所有迷你倉的改善進度,如發現迷你倉在消除,相關火警危險時有合理進度,會按既定機制准許,迷你倉經營者延期遵辦「通知書」。

營運者需重新編排 貯存間隔布局

消防指,就現存的迷你倉,明白營運者在遵辦本處發出的「通知書」時,尤其是處理有關窗口不足,以及需要重新編排貯存間隔布局時,除涉及設計外,更需要安排清空現有客戶的物品,故改善工程需要較長時間。

如不遵辦「通知書」規定 考慮作出檢控

另外,如迷你倉營運者在限期內,沒有合理的原因而不遵辦「通知書」的規定,處方會考慮對有關迷你倉營運者作出檢控,以保障公眾安全。消防處重申,迷你倉營運者應盡快糾正迷你倉內的安全隱患,消除所有火警危險,以保障租戶、員工、其他大廈使用者的安全。

文章來源:香港01

【消委會】迷你倉雜費多 要求顧客買鎖頭、智能卡 僅四間包保險

香港居住環境狹窄,要好好儲存不同收藏品或衣服雜物,是不少家庭煩惱之事,迷你倉、迷你箱因而成為不少家庭的解決方案。消費者委員會調查23間儲物服務公司,發現收費繁瑣,除每月固定月費外,由登記、搬運、以至存取都牽涉繁多的附加費用。

另外,消委會又發現迷你倉的正價月租差異頗大,以16平方呎迷你倉為例,正價月租由696元至3,038元,相差逾3倍;即使比較同區的迷你倉,月費仍有明顯差別,當中於柴灣租用16平方呎迷你倉的月費差異最大,最低月費為984元,最高則為2,048元,相差近1.1倍。

長沙灣迷你倉荔枝角迷你倉

即使是同區,價格亦有差異,荔枝角及觀塘區內12平方呎迷你倉的月費亦有近1倍差異,「寶易存」於兩區的月費最低,分別為599元及549元,「蘋果」於兩區的收費則最高,每月為1,188元及1,088元。

迷你倉的最短租用期一般為1個月。除月費外,迷你倉一般需要收取1至2個月正價月租作為按金,另可能有其他收費,調查中發現,有一間會收取75元登記費;一間會要求客戶以30元購買鎖頭;亦有9間會要求客戶以30元至60元購買智能卡作進出迷你倉之用等。

長沙灣迷你倉

消委會亦調查上門迷你箱及上門迷你倉,發現7間迷你箱公司設有最低消費,並按迷你箱數量、月費或首次下單金額計算,由最低消費要求126元(3個標準箱),以至首次下單的最低消費500元(以最短租用期1個月計,等於租用約11個標準箱)不等。

調查亦顯示,只有四間自助迷你倉的儲存月費包括保險保障,其中兩間的儲存服務附設水火險及財產綜合保險,每件財物及每客戶之保障額上限分別為1,000元及10,000元;一間就每個迷你倉最高可賠償5,000元;一間則設有第三者責任保險及火警保障。相反,迷你箱的服務月費大多已附設保險保障,9間公司就每個儲物箱最多賠償1,000元或2,500元。

消委會總幹事黃鳳嫺表示,去年有24宗關於倉存服務的投訴,包括退租後要等待很長時間才退回按金。亦有投訴指消費者於倉內逗留時間過長,違反合約中不可作住宿用途的規定,勒令退租;惟消費者認為未有於倉內過夜,不滿決定而投訴。

文章來源:消費者委員會

【 迷你倉推介】時昌/儲存易/蘋果 收費優惠比較+揀倉貼士

迷你倉推介 全攻略!香港土地問題嚴重,居住環境狹窄,因此迷你倉便成為不少人的儲物選擇。選擇迷你倉時,有甚麼要注意呢?價錢方面又會相差很遠嗎?MoneySmart為你比較5間迷你倉公司收費,分別為儲存易、時昌、聯邦、蘋果、城市,以及教你揀迷你倉貼士,兼避開隱藏陷阱!

港九新界 5大迷你倉價錢比較
立即跳至:港島區│九龍區│新界區

5大迷你倉優惠比較
儲存易迷你倉:新客半價 學生有折
時昌迷你倉:首月10蚊租倉
聯邦迷你倉:新倉有折 或免入倉費
蘋果迷你倉:參觀送超市券 租倉85折
城市迷你倉:轉租免收1個月租

5大 迷你倉 優惠比較
儲存易迷你倉:新客半價 學生有折
推廣期內,新客戶於分店預繳3個月租倉費,加HK$1即可租多一個月;如於指定新分店預繳6個月,更可享半價優惠。

喜歡儲「亞洲萬里通」里數的話,只要於指定分店以正價預繳6個月或以上租倉,即可每HK$2賺1里,以香港仔最小呎吋迷你倉月租HK$588為例,6個月租金共HK$3,528可賺1,764里。

本地大專、大學生及年滿65歲或以上長者,於指定分店租倉,可享額外5%折扣優惠。此外,由即日至2019年8月31日,新客戶網上登記並參觀指定儲存易分店,即可獲贈HK$50的Häagen Dazs雪糕禮券。

付款方式:支票、PPS、EPS

時昌迷你倉:首月10蚊租倉
於網上預留指定分店迷你倉,即可以首月HK$10的優惠價租倉。

付款方式:信用卡、PPS、銀行入數、支票

聯邦迷你倉:新倉有折 或免入倉費
在指定的新分店入倉,預繳3個月至12個月租金,月租可享65折至85折優惠。當中有些分店免收搬運物品入倉的費用,或者運輸費用8折。

付款方式:銀行轉賬、EPS、支票

蘋果迷你倉:參觀送超市券 租倉85折
於推廣期間,客戶參觀觀塘區任何分店之迷你倉,即可獲贈HK$50超市禮券;於指定分店預繳租金滿6個月或以上,即可享78折優惠;3至5個月,即可享85折。

此外,新客戶轉租蘋果迷你倉,轉至指定分店可享額外10%折扣優惠或免費入倉運輸服務。

付款方式:PPS、支票、Alipay HK、EPS、便利店付款

城市迷你倉:轉租免收1個月租
只要於指定分店,租用服務最少6個月,並出示正在租用其他迷你倉的有效證明文件,城市迷你倉即免收1個月租,及補貼HK$1,000運輸費用。

此外,所有新客戶可享以下折扣優惠, 預繳6個月月租,每月月租可享8折,預繳12個月或以上,每月可享75折。

租用 迷你倉 兩大貼士
第一:地點、面積及租期 影響呎租
當大家租用的迷你倉面積愈大,呎租愈低,以元朗迷你倉為例,聯邦9呎倉月租HK$532,平均呎租HK$59.1。時昌的20呎倉月租$762.50,平均呎租僅HK$38.1。但注意,時昌雖然價錢較實惠,但許多分店未有吉位,或需申請候補。

迷你倉一般會在客人預繳指定時限的租金後,提供折扣,如儲存易便為月租、預繳6個月以及預繳12個月分別設有不同價位,若打算長期租倉的話,簽長約每月平均租金便會更抵。

大家亦需留意,即使在同一集團,同一種面積的迷你倉,在不同地區,呎租亦不同。同時,不同面積的倉,在不同地區,供應比例均有不同。例如在同一集團內,有些分店會較多小型倉,有的相反。

租倉需付2個月按金 搬運費另計
當大家確認租倉後,一般需額外支付2個月租金作按金,同時獲發匙卡。大型迷你倉公司容許客戶24小時出入倉庫,提取物品。 一般來說,迷你倉公司是不會提供免費搬運服務,客戶需自行搬運物品到倉庫。

此外,倘若在搬運期間,大家若需要包裝物料盛載物品,迷你倉公司會向大家額外收費,例如一個紙箱,需收取HK$16至HK$20不等。

文章來源:MoneySmart

消委會:租5個箱儲物1年 「集寶箱」2740元平「方便利」四成

不少消費者為省卻收送儲物的麻煩,會選擇提供上門收送的儲物服務。消委會調查12間提供上門收送的服務商後,假設租用5個標準箱儲存衣物1年,除首次入倉外,另於換季時分合共存取兩次,每次整理存倉需時2天,並在最後壹次出倉時於30分鐘內退還空箱計算;在不包括任何優惠折扣下,總收費由「集寶箱」最低$2740,至最高的「方便利」$3810,相差約4成;當中總收費最貴的公司「方便利」($3810),其運輸費佔近2成半,比率較高;若消費者租用數年,支出更是不菲。
消委會指,上門迷你箱公司會派送收納箱供消費者整理存倉物品,之後將收納箱運送至倉庫寄存。10間公司的標準收納箱(長60厘米、闊40厘米、高35厘米)月費,由每箱$39至$49,相差逾2成半,其中8間公司備有特別設計的文件箱及/或掛衣箱,當中「隨存屋」需1次性購買新文件箱($15)及掛衣箱($49)。至於未能放置在指定收納箱的物品,例如行李箱,有6間公司亦可代為儲存,每月收費$49至$119不等。

全部提供上門迷你倉的公司都不會提供專屬的收納箱,當中「蘋果」按寄存的物品實際尺寸收費,每平方呎$38至$48;其餘5間會按儲物空間收費,當中4間的12平方呎迷你倉的月費由$520至$820,1間16平方呎迷你倉的月費為$788,若單比較月費明顯較自助迷你倉低。

然而,上門迷你箱的月租看似低廉,但除「集寶箱」、「紅盒」及「悠然自儲」外,其餘7間迷你箱公司設有最低消費,並按迷你箱數量、月費或首次下單金額計算,「隨意門」的消費要求最低,為每月$126(3個標準箱),「百寶庫」的要求最高,首次下單的最低消費$500(以最短租用期1個月計,等於租用約11個標準箱)不等。因此,消費者應小心留意不同公司的最低消費,按照個人儲物量選擇合適自己的服務。

如何選擇最佳的小型存儲迷你倉

美國的大多數房屋所有者每年僅使用幾次房屋。在大多數情況下,此屬性最終會坐在架子上或壁櫥中,以收集灰塵或一直在阻礙。在這段時間裡,房主常常發現自己不得不不斷地移動和重新佈置房屋中的物品,以使未使用的物品不致礙事,同時又為新物品騰出空間。這可能會導致物品損壞,意外丟棄或變得更糟。為避免這種情況,強烈建議您花時間去尋找小型存儲提供商。

花時間尋找一個好的迷你倉可能是想要保留所有收藏品和財產但根本沒有空間容納它們的房主的最佳選擇之一。迷你儲存長沙灣迷你倉 將幫助您的物品得到良好的保護,直到需要時為止。擁有一個迷你存儲單元也將有助於防止物品被擋住,以免您被誘惑丟掉它們。

將來您可能會後悔這一舉動。另外,將您的物品存放在室內迷你存儲單元中將有助於保持物品的良好狀態。在意識到投資迷你存儲的好處後,許多房主很難選擇一個好的迷你倉。選擇最佳的小型存儲提供商最終可能意味著您所擁有的財產是否會隨著時間的流逝而持續或被毀。

是時候開始尋找最好的迷你倉了,重要的是您要花時間在鎮上購物。那些以前從未租用存儲空間的人並沒有意識到,大多數地區都有許多不同的小型存儲提供商,因此通常會錯誤地註冊他們遇到的第一個存儲提供商。

儘管這並不總是一件壞事,但一些房主後來意識到,他們本來可以為另一個迷你存儲位置的相同服務支付較低的價格。如果您不熟悉租用存儲空間,那麼請花些時間四處逛逛,以確保獲得最大的收益。在完成搜索之前,請勿讓任何經理或銷售代表欺負您註冊存儲單元。

一旦開始尋找小型存儲提供商,重要的是要找出該設施在當地消費者中享有什麼樣的聲譽。詢問親戚,同事和朋友,他們是否認識曾經使用過您感興趣的微型存儲設備的任何人。如果您無法以這種方式獲得反饋,請上網查詢。如果您找不到關於新設施的反饋,不要氣be。取而代之的是在全國范圍內尋求反饋,以了解該公司通常如何處理投訴和問題。如果您發現小型存儲設施中有許多未解決的投訴,無論是消費者事務部還是商業改善局,都可以將您的業務轉移到其他地方。

選擇小型存儲提供商時,應始終考慮安全性。選擇具有高科技安全性的存儲提供商將有助於減少發生嚴重問題的機會。尋找一個可以為所有小型存儲單位所有者提供機會從視頻監控和其他安全特權中受益的存儲提供商,這使他們值得在該設施中存儲物品。

最後但並非最不重要的一點是,找出m存儲提供商的正常訪問時間是什麼時候。一些小型存儲提供商的發言權是24小時不間斷,客戶可以訪問其存儲單元並獲得客戶服務代表的幫助。在某些情況下,小型存儲提供程序僅在一天的某些時段開放,通常是在客戶服務代表在辦公室協助解決任何問題時。這些限制對於那些習慣於在下班後或週末清晨出門旅行或與朋友外出之前習慣將物品丟下的人來說非常不便。

只要您能夠在自己的房屋中四處走動,房屋所有權就很有趣且令人愉快。投資迷你存儲將使您有機會一年四季保持家的美麗和整潔。只需花費一點時間和精力,您就可以從擁有從您所在地區最好的提供商那裡租來的價格合理的迷你倉所有者中受益。

迷你倉業者出奇招 搶攻82萬潛力客戶

長沙灣迷你倉

在這股收納風潮中,業界最大、發展最早者就是本土業者「摩爾空間」。2008年成立,在全國北中南多達40個據點、倉庫櫃位數超過壹萬個的「摩爾空間」,迄今服務超過三萬名消費者。

摩爾空間行銷副總陳靜瑜觀察,美國的迷你倉市場非常成熟,家庭倉庫使用率為9.5%。若以美國的使用率參考,加上2018年底臺灣家庭869萬戶估算,臺灣有82萬戶的潛力。

陳靜瑜再以地狹人稠的香港為例,600萬人口、就有800多間迷你倉庫。她估計,若算進臺北新北人口數的660萬人,再加上五都和桃園的1600萬人口,臺灣都會區至少有2000家迷你倉庫的胃納量。

摩爾空間主要的客群輪廓約有八成是家庭用戶,客戶年齡約35~50歲,男女比例各半,只有約兩成是租屋族。

文章來源至遠見 文 / 廖君雅    攝影 / 張智傑  2020-3-31

如何確定任何自助倉儲市場的可行性

採取了許多步驟來確定在任何特定市場中投資和/或建設自助倉庫的可行性。在從先前的投資者的失誤中吸取教訓,並針對正確的市場進行開發之間,在考慮即將採取的必要步驟時,當然要克服一些障礙。

簡要了解一下發現自助倉儲投資的市場可行性所需要做的工作,以及一旦發現這是為您的未來做出最好的財務舉措,便應考慮採取的以下步驟。

自助迷你倉存儲行業的市場可行性
發展階段
在任何行業中,開發過程似乎都是壓倒一切的,這是自然而然的-這僅僅是業務。但是,遵循正確的步驟可以避免許多代價高昂的錯誤。

那麼第一步是什麼?聘請知道他們在做什麼的專業人員。通過聘請投保專家為您解決發展的各個階段,您將降低風險並提高回報。只需記住,優秀的開發人員不會偷工減料,而是會密切關注細節以確保設施的成功,無論您當前的市場狀況如何。這還應確保為您選擇了最佳站點,以開始構建自助存儲設施。

自助倉儲客戶資料
了解您的典型客戶資料可以極大地幫助您成功進行新的自助倉儲投資。重要的是,不僅要了解吸引顧客的原因,而且要了解吸引顧客留下的許多小細節。

看一下可以決定新機構成敗的關鍵因素:

道路上的視野
強大的在線形象
安全性(鍵盤進入控制,安全攝像機,個性化密碼等)
位置便利
同樣,了解三種市場類型以及每種市場人口統計學生活方式之間的差異也很重要。無論是一級市場,二級市場還是三級市場,都應盡力進行研究,以確保新投資的成功。

市場可行性研究
一旦了解了自助存儲開發的典型階段以及典型的客戶概況,就可以進行市場可行性研究。  對於市場可行性研究,您將需要一些工具和信息,例如繪圖軟件,需求乘數,郵政數量,人口統計信息等。  

最好的方法是聘請自助存儲專家。一旦聘請了專業人士,他們將協助您進行供需研究,然後進行全面的競爭對手分析和經濟可行性研究,以證明開發和建造工廠的成本是合理的。

需求分析與結論
一旦您完成了市場可行性研究並發現了特定市場中自存儲的平方英尺需求,您就可以找到一個站點。請記住,適用於一個市場的事物可能與另一個市場截然不同,這只是完成市場可行性研究的一種方法。  

作為企業家,您可能傾向於偷偷摸摸地走自己的路,但是,我們強烈建議您遵循適當的步驟,並聘請專業人士來利用他們的自助倉儲經驗,並確保完成所有必要的開發步驟正確地。

市場可行性研究儘管有時很繁瑣且費勁,但卻是自助存儲開發過程中的第一步,也是最重要的一步。通過允許專業人員在開發過程中提供幫助,您最終將為成功做好準備,並且幾乎可以保證新業務的光明前景。​

為什麼是時候投資自助存儲行業

信不信由你,過去幾年中最好的投資機會之一來自典型的房地產,公寓大樓或高層辦公室以外的地方,而來自自助存儲行業的內部。

通過盡職調查,研究當地市場,完成建設並開始營銷,您可以輕鬆地很快建立並運營一家新公司。

看一看為什麼現在是時候根據行業當前蓬勃發展的經濟來投資自助存儲了。

自助迷你倉儲行業風起雲湧
在起伏不定的情況下,甚至在最糟糕的經濟時期,迷你倉行業也佔了上風。這樣做的原因是,在經濟危機期間,人們希望降低開支,而住宅降級可以提供一些經濟上的幫助。但是,人們很少會縮減財產的規模,因此自助存儲在此過渡過程中扮演著重要角色。

對於已婚者或進行任何其他類似的改變生活的人來說,情況也是如此。人們不僅出售所有財產,還希望將其存放在安全可靠的地方。而且,一旦存儲了,大多數人就會發現很難花很少的空閒時間來清空存儲單元,結果,大多數租戶傾向於在存儲單元中呆36個月左右。

租金上漲
根據一家名為IBISWorld的市場研究公司的數據,估計自助存儲行業在2018年將突破300億美元,而僅在兩年後就超過330億美元,年均增長率約為3%。

可以肯定的是,隨著入住率的上升,自助倉儲的租金也會上漲。對於投資者來說,這是個好消息。

低開銷
與擁有和出租公寓樓或辦公室等房地產相比,出租自存儲單元的間接費用要低得多。

擁有較低的建設成本,運營成本和最少的財產維護的自助倉儲設施;如果某個特定設施的租戶周轉期很快,那麼業主所要做的不只是將單元掃除租戶之間的內容而已。對於希望獲得可觀投資回報(ROI)的普通投資者而言,這是完美的選擇。

投資安全
儘管較長的租賃期和短期租賃的潛在性質可能會使一些投資者失望,但是特定的地理市場和多樣化的租戶群體可以輕鬆地為您的投資提供某種形式的保護;即使經濟朝著不同的方向搖擺。

例如,假設您要租用的不只是一個單元,那麼少數人擺脫租賃協議將不會成敗您的業務。在市場趨勢失控之前,您應該能夠輕鬆地預測市場趨勢,並相應地調整營銷力度。我們是一個消費者的國家,因此自助存儲將繼續具有重要意義。

結論…
隨著美國自助式倉儲行業的持續增長,現在是投資自己的自助式倉儲設施的最佳時機。只需完成上述步驟,進行研究,並為成功的長期投資機會做準備。。

您是否考慮過投資自助式倉儲行業?

自助迷你倉存倉業務底線的6個關鍵

迷你倉投資機會
自助存儲真正的商業發展始於1960年代後期,自助存儲業務的先驅們意識到住宅和商業存儲的需求不斷增長。這些都是房地產開發商,他們冒險出門,為我們今天所知道的行業(該行業已經翻了一番)奠定了基礎。

如果將供需經濟學進行比較,那麼自助倉儲行業與任何其他行業都沒有什麼不同。隨著對住宅和商業存儲的需求增加,對提供存儲的設施的需求也增加了。在過去的25年中,行業經歷了巨大的增長,這可以歸因於公眾對產品的經濟和個人優勢的意識增強。自1978年以來,需求的持續增長,加上出色的投資潛力,使自助倉儲成為該國領先的增長行業之一。

一旦建立了一個行業的需求,滿足這些需求所必需的商品或服務的驅動力便一直是資本和投資回報。要了解自助存儲作為一項投資的潛力,首先必須了解其基本經濟學。表1是典型自助存儲開發的財務模型,解釋了此類投資的“底線”。有各種各樣的自助存儲開發成本在全國各地的不同市場。因此,該模型使用全國行業平均水平來代表個人發展成本,租金和項目規模。它假定總成本中20%的股權參股,其餘80%由資金提供。

倉儲單位投資成本
現金流量分析
表1中的“現金流量表” 顯示,在年租金為每平方英尺9美元的市場中,擁有40,000平方英尺淨可出租平方英尺的自助倉儲設施將以100%的佔用率產生450,000美元的年租金。其他收入來自滯納金,零售,管理費,卡車租金佣金等,通常佔5%的額外收入。

通常將總預期收入調整10%,因為這代表正常的預計空缺和收款損失。達到並保持至少90%的平均佔用率應成為每個開發項目的目標,並應用於評估項目的投資潛力。

正常運營費用通常在每平方英尺開發麵積2.75美元到3.25美元之間。支出的這種差異是由於不同市場中的可變成本引起的,例如財產稅,經理薪金和公用事業成本。

淨營業收入(NOI)是支付營業費用後開發項目收入的餘額。保持最高的NOI極為重要,因為它用於確定設施的當前和未來價值。NOI應為開發有效總收入的60%至67%。

該特定財務模型的債務還本付息基於159萬美元的貸款額,10%的利率和25年的攤銷率。償債完全取決於與貸方協商的財務安排。投資者的財務狀況和貸方對所涉及風險的理解通常會決定利率,貸款額和攤銷期限。

在確定開發項目的實際NOI和隨時間償還的債務後,可以得出預計的現金流量。在表1提供的財務模型中,投資397,615美元產生了正現金流量117,761美元,或29.6%的“現金現金”投資回報率。對於自助倉儲投資者而言,這是典型的投資回報率,這是過去25年該行業快速增長的主要原因之一。

什麼是自助存儲開發成本
表1中還列出了啟動自助存儲業務的平均開發成本的完整列表。同樣,這裡有變量,但是大多數變量僅限於土地的實際成本和自存儲單元的建設費用。

確定開發可行性的最大變量和唯一決定因素之一是開發的土地實際成本。提供的財務分析表明,該土地的購買價格為每平方英尺3.25美元。但是,由於場地覆蓋率約為45.91%,因此每可淨租平方英尺的土地淨成本為6.82美元。開發項目的可出租淨平方英尺完全取決於場地的允許覆蓋範圍。最大化站點上的可出租網絡覆蓋範圍取決於諸如分區挫折,地役權,公用事業,建築規範合規性要求以及站點的地形和實際物理佈局等因素。正常站點的覆蓋範圍是35%到50%。

至於建築成本,現場工作和水電費是最大的可變成本。正常的站點開發成本在$ 4.25到$ 8之間,並且再次完全取決於站點的實際地形和物理佈局。清理/挖掘,挖掘,暴雨排水,公用事業等都是特定於站點的,其成本在一個站點之間會有所不同。僱用具有自我存儲經驗的土木工程師應確保將這些成本降到最低。當心土地成本低於市場價值。通常,低廉的土地價格意味著存在需要大量場地開發支出的問題。

當然,迷你倉結構的成本取決於所開發產品的類型。但是,與土地和場地開發的可變成本相比,建築成本僅略有不同。平均建築成本(包括場地工作/公用事業)為每平方英尺建築面積23至28美元,約佔總開發預算的67%。

其餘的開發成本僅略有變化,除了融資成本和利息收益。投資者的財務狀況和談判能力將決定這些成本。每個自助建築的典型開發成本為每平方英尺建築34美元至42美元。同樣,這種差異取決於土地,建築和融資成本。但是,重要的是要記住,市場租金與開發成本之間存在聯繫。市場上的成本越高,租金就越高。

為什麼財務預測很重要?
所提供的財務模型表明,一旦開發項目保持了90%的入住率,投資397,615美元可實現29.6%的現金現金投資回報率。此外,它表明,根據資本化率為10%和現有財務狀況,該業務的未來市場價值將為285萬美元。因此,投資者在將來的業務出售中可以實現$ 864,425的利潤。

需要注意的另一個重要財務統計數據是表1中該模型的收支平衡。這個特殊的模型預計佔用率達到65%,將覆蓋所有運營和債務償還費用。自助存儲交易中債務服務的正常收支平衡佔用率為60%至72%。這遠遠低於其他類型房地產的正常收支平衡。與自助存儲開發相關的收支平衡佔用率低於平均水平,可將投資者的風險降到最低,並使他具有更大的靈活性來應對市場或經濟波動。

了解財務模型僅是預測。各種內部和外部因素都會影響開發的整體財務績效和投資者的投資回報率。但是,表1中的財務模型確實可以代表典型的自助倉儲業務,並且可以預測投資者通常可以從其投資中獲得的期望。自助存儲已經並將繼續成為該國可用的最佳投資工具之一。

自助倉儲是成功的投資嗎?
比較房地產投資的最佳方法之一是查看過去十年中自助存儲和其他房地產投資的表現。最近,我的公司完成了對過去10年中德克薩斯州,俄克拉荷馬州,新墨西哥州,科羅拉多州和路易斯安那州的多戶型,辦公室,零售和自助倉儲開發績效的深入研究。該研究的重點是那些在1980到1987年間開放,並在1980年代中期開始在那些州開始的經濟衰退期間運轉的發展的失敗率。研究結果如下:

多戶家庭= 58%的失效率
辦公室=失敗率達63%
零售=失敗率為53%
自助存儲= 8%的故障率
最終在FDIC或RTC的房地產投資組合中出售的自助式房地產的數量大大少於同期的其他房地產。在這8%的自存儲故障中,有相當多的企業被金融機構收回,因為它們是其他房地產貸款的抵押品。

為什麼自助存儲和其他房地產在成功上有實質性的區別?什麼是使自助式倉儲在艱難的經濟時期中更具優勢的關鍵因素?投資者必須了解的第一件事是在市場經濟波動期間最終用戶(住宅和商業客戶)會發生什麼。

自助倉儲市場
在市場經歷經濟復甦的時期,業務開始蓬勃發展,就業機會增加,新的和現有的單戶住宅的銷售開始攀升。人們會期望自我存儲性能會很好;他們經常這樣做。對這段時間的典型自助倉儲物業租金進行評估,通常會顯示出較高比例的移動客戶,即人們首次進入市場或客戶從新房“購買”。

在商業方面,商業活動的增加意味著自助存儲商業租戶數量的增加。相反,當經濟開始動盪時,商業,就業和房地產領域也會發生同樣的情況。但是,相反的效果仍然會導致最常使自助存儲受益的移動性。人們開始搬出市場或出售房屋,然後搬入較小的房屋或公寓。

商業企業縮減規模或尋求自助倉儲,以尋求更經濟的方式來存儲庫存。錯綜複雜的經濟確實會對自助倉儲產生負面影響,但請看一下自助倉儲物業與其他房地產項目的比較。在經濟下滑期間,多戶家庭入住率下降多達25%,而辦公和零售業入住率下降多達30%。誰是辦公室和零售租戶?失敗的企業,縮減規模的業務並轉移到便宜的物業,或完全轉移到另一個市場的企業。這是辦公和零售物業的收入損失,並且只有在市場經濟改善後才能恢復。

自助存儲的使用率也會出現最初的下降,這在一個市場與另一個市場之間是不同的,但通常平均在15%到20%之間。但是,典型的槓桿式自助存儲屬性的收支平衡佔有率在60%到72%之間。與此相比,槓桿式多戶型,辦公和零售物業的損益平衡率在80%至90%之間。哪種房地產投資有更大的空間來吸收市場的下跌?

自助倉儲租賃業務
租金是自助倉儲物業成功的另一個關鍵。本研究中調查的房地產的平均年租金範圍如下:

多戶家庭:每平方英尺7.5至12美元
辦公室–每平方英尺$ 14至$ 24
零售-每平方英尺16至20美元
自助倉儲-每平方英尺$ 6.5至$ 12
自助倉庫的租金屬於其他房地產項目的範圍。客戶每平方英尺支付與居住在公寓中相同或更高的倉儲費用並不少見。當將租金與每種房地產的平均開發成本進行比較時,這種租金比較就更具有啟發性。被調查的每個房地產的平均開發成本如下:

多戶家庭-每平方英尺60至70美元
辦公室-每平方英尺$ 50至$ 100
零售-每平方英尺$ 50至$ 80
自助式倉儲-每平方英尺$ 34至$ 42
比較租金和總開發成本時,自助倉庫的租金通常略低一些。但是自助存儲的總開發成本僅為多戶家庭,辦公室或零售物業的三分之一至二分之一。對投資者而言,這意味著要提供的投資或貸款金額要少得多,而租金卻可以與其他房地產投資相提並論。

運營成本和實際管理要求是吸引投資者的另一個關鍵因素。如前所述,自助倉儲的運營成本為每淨可租平方英尺$ 2.75至$ 3.25。將此與其他接受調查的房地產物業的運營成本(每平方英尺3.50美元至5美元)進行比較。公寓,辦公室和零售物業必須不斷維護地面,設備,管道,電氣設備和各種其他維護問題,通常需要維護人員進行維護。

為新辦公室和零售租戶提供公寓“準備就緒”和室內裝修。相比之下,自助倉庫通常只有一兩個管理人員,很少有與“住戶”相關的維護“頭痛”。通常,自助倉儲投資者很少有與其他房地產相關的問題。

將自助存儲與其他房地產投資進行比較的“底線”是,與其他房地產投資相比,投資者可以為典型的自助存儲資產實現更高的投資回報率。其次,投資者的初始投資是其他房地產投資所需要的三分之一或二分之一。由於收支平衡的佔用率較低,因此投資者應更快地預計投資現金流,並且與經濟下滑及其對較低的佔用率和租金的影響有關的風險要低得多。投資者不必擔心與租戶改善或持續維護有關的額外資本要求。

上面提到的在自助存儲上投資的優勢已經並且將繼續是其成功的關鍵要素。自助存儲行業的未來非常光明。隨著使用需求,該行業將繼續成熟。那些尋求自助倉儲的投資者將發現該行業先驅25年前所做的事情:自助倉儲是該國現在和將來可用的最佳投資工具之一。


A.現金流量表
B.年度開發成本表
C.項目規格
D.開發財務變量
E.開發財務

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