自助迷你倉存倉業務底線的6個關鍵

迷你倉投資機會
自助存儲真正的商業發展始於1960年代後期,自助存儲業務的先驅們意識到住宅和商業存儲的需求不斷增長。這些都是房地產開發商,他們冒險出門,為我們今天所知道的行業(該行業已經翻了一番)奠定了基礎。

如果將供需經濟學進行比較,那麼自助倉儲行業與任何其他行業都沒有什麼不同。隨著對住宅和商業存儲的需求增加,對提供存儲的設施的需求也增加了。在過去的25年中,行業經歷了巨大的增長,這可以歸因於公眾對產品的經濟和個人優勢的意識增強。自1978年以來,需求的持續增長,加上出色的投資潛力,使自助倉儲成為該國領先的增長行業之一。

一旦建立了一個行業的需求,滿足這些需求所必需的商品或服務的驅動力便一直是資本和投資回報。要了解自助存儲作為一項投資的潛力,首先必須了解其基本經濟學。表1是典型自助存儲開發的財務模型,解釋了此類投資的“底線”。有各種各樣的自助存儲開發成本在全國各地的不同市場。因此,該模型使用全國行業平均水平來代表個人發展成本,租金和項目規模。它假定總成本中20%的股權參股,其餘80%由資金提供。

倉儲單位投資成本
現金流量分析
表1中的“現金流量表” 顯示,在年租金為每平方英尺9美元的市場中,擁有40,000平方英尺淨可出租平方英尺的自助倉儲設施將以100%的佔用率產生450,000美元的年租金。其他收入來自滯納金,零售,管理費,卡車租金佣金等,通常佔5%的額外收入。

通常將總預期收入調整10%,因為這代表正常的預計空缺和收款損失。達到並保持至少90%的平均佔用率應成為每個開發項目的目標,並應用於評估項目的投資潛力。

正常運營費用通常在每平方英尺開發麵積2.75美元到3.25美元之間。支出的這種差異是由於不同市場中的可變成本引起的,例如財產稅,經理薪金和公用事業成本。

淨營業收入(NOI)是支付營業費用後開發項目收入的餘額。保持最高的NOI極為重要,因為它用於確定設施的當前和未來價值。NOI應為開發有效總收入的60%至67%。

該特定財務模型的債務還本付息基於159萬美元的貸款額,10%的利率和25年的攤銷率。償債完全取決於與貸方協商的財務安排。投資者的財務狀況和貸方對所涉及風險的理解通常會決定利率,貸款額和攤銷期限。

在確定開發項目的實際NOI和隨時間償還的債務後,可以得出預計的現金流量。在表1提供的財務模型中,投資397,615美元產生了正現金流量117,761美元,或29.6%的“現金現金”投資回報率。對於自助倉儲投資者而言,這是典型的投資回報率,這是過去25年該行業快速增長的主要原因之一。

什麼是自助存儲開發成本
表1中還列出了啟動自助存儲業務的平均開發成本的完整列表。同樣,這裡有變量,但是大多數變量僅限於土地的實際成本和自存儲單元的建設費用。

確定開發可行性的最大變量和唯一決定因素之一是開發的土地實際成本。提供的財務分析表明,該土地的購買價格為每平方英尺3.25美元。但是,由於場地覆蓋率約為45.91%,因此每可淨租平方英尺的土地淨成本為6.82美元。開發項目的可出租淨平方英尺完全取決於場地的允許覆蓋範圍。最大化站點上的可出租網絡覆蓋範圍取決於諸如分區挫折,地役權,公用事業,建築規範合規性要求以及站點的地形和實際物理佈局等因素。正常站點的覆蓋範圍是35%到50%。

至於建築成本,現場工作和水電費是最大的可變成本。正常的站點開發成本在$ 4.25到$ 8之間,並且再次完全取決於站點的實際地形和物理佈局。清理/挖掘,挖掘,暴雨排水,公用事業等都是特定於站點的,其成本在一個站點之間會有所不同。僱用具有自我存儲經驗的土木工程師應確保將這些成本降到最低。當心土地成本低於市場價值。通常,低廉的土地價格意味著存在需要大量場地開發支出的問題。

當然,迷你倉結構的成本取決於所開發產品的類型。但是,與土地和場地開發的可變成本相比,建築成本僅略有不同。平均建築成本(包括場地工作/公用事業)為每平方英尺建築面積23至28美元,約佔總開發預算的67%。

其餘的開發成本僅略有變化,除了融資成本和利息收益。投資者的財務狀況和談判能力將決定這些成本。每個自助建築的典型開發成本為每平方英尺建築34美元至42美元。同樣,這種差異取決於土地,建築和融資成本。但是,重要的是要記住,市場租金與開發成本之間存在聯繫。市場上的成本越高,租金就越高。

為什麼財務預測很重要?
所提供的財務模型表明,一旦開發項目保持了90%的入住率,投資397,615美元可實現29.6%的現金現金投資回報率。此外,它表明,根據資本化率為10%和現有財務狀況,該業務的未來市場價值將為285萬美元。因此,投資者在將來的業務出售中可以實現$ 864,425的利潤。

需要注意的另一個重要財務統計數據是表1中該模型的收支平衡。這個特殊的模型預計佔用率達到65%,將覆蓋所有運營和債務償還費用。自助存儲交易中債務服務的正常收支平衡佔用率為60%至72%。這遠遠低於其他類型房地產的正常收支平衡。與自助存儲開發相關的收支平衡佔用率低於平均水平,可將投資者的風險降到最低,並使他具有更大的靈活性來應對市場或經濟波動。

了解財務模型僅是預測。各種內部和外部因素都會影響開發的整體財務績效和投資者的投資回報率。但是,表1中的財務模型確實可以代表典型的自助倉儲業務,並且可以預測投資者通常可以從其投資中獲得的期望。自助存儲已經並將繼續成為該國可用的最佳投資工具之一。

自助倉儲是成功的投資嗎?
比較房地產投資的最佳方法之一是查看過去十年中自助存儲和其他房地產投資的表現。最近,我的公司完成了對過去10年中德克薩斯州,俄克拉荷馬州,新墨西哥州,科羅拉多州和路易斯安那州的多戶型,辦公室,零售和自助倉儲開發績效的深入研究。該研究的重點是那些在1980到1987年間開放,並在1980年代中期開始在那些州開始的經濟衰退期間運轉的發展的失敗率。研究結果如下:

多戶家庭= 58%的失效率
辦公室=失敗率達63%
零售=失敗率為53%
自助存儲= 8%的故障率
最終在FDIC或RTC的房地產投資組合中出售的自助式房地產的數量大大少於同期的其他房地產。在這8%的自存儲故障中,有相當多的企業被金融機構收回,因為它們是其他房地產貸款的抵押品。

為什麼自助存儲和其他房地產在成功上有實質性的區別?什麼是使自助式倉儲在艱難的經濟時期中更具優勢的關鍵因素?投資者必須了解的第一件事是在市場經濟波動期間最終用戶(住宅和商業客戶)會發生什麼。

自助倉儲市場
在市場經歷經濟復甦的時期,業務開始蓬勃發展,就業機會增加,新的和現有的單戶住宅的銷售開始攀升。人們會期望自我存儲性能會很好;他們經常這樣做。對這段時間的典型自助倉儲物業租金進行評估,通常會顯示出較高比例的移動客戶,即人們首次進入市場或客戶從新房“購買”。

在商業方面,商業活動的增加意味著自助存儲商業租戶數量的增加。相反,當經濟開始動盪時,商業,就業和房地產領域也會發生同樣的情況。但是,相反的效果仍然會導致最常使自助存儲受益的移動性。人們開始搬出市場或出售房屋,然後搬入較小的房屋或公寓。

商業企業縮減規模或尋求自助倉儲,以尋求更經濟的方式來存儲庫存。錯綜複雜的經濟確實會對自助倉儲產生負面影響,但請看一下自助倉儲物業與其他房地產項目的比較。在經濟下滑期間,多戶家庭入住率下降多達25%,而辦公和零售業入住率下降多達30%。誰是辦公室和零售租戶?失敗的企業,縮減規模的業務並轉移到便宜的物業,或完全轉移到另一個市場的企業。這是辦公和零售物業的收入損失,並且只有在市場經濟改善後才能恢復。

自助存儲的使用率也會出現最初的下降,這在一個市場與另一個市場之間是不同的,但通常平均在15%到20%之間。但是,典型的槓桿式自助存儲屬性的收支平衡佔有率在60%到72%之間。與此相比,槓桿式多戶型,辦公和零售物業的損益平衡率在80%至90%之間。哪種房地產投資有更大的空間來吸收市場的下跌?

自助倉儲租賃業務
租金是自助倉儲物業成功的另一個關鍵。本研究中調查的房地產的平均年租金範圍如下:

多戶家庭:每平方英尺7.5至12美元
辦公室–每平方英尺$ 14至$ 24
零售-每平方英尺16至20美元
自助倉儲-每平方英尺$ 6.5至$ 12
自助倉庫的租金屬於其他房地產項目的範圍。客戶每平方英尺支付與居住在公寓中相同或更高的倉儲費用並不少見。當將租金與每種房地產的平均開發成本進行比較時,這種租金比較就更具有啟發性。被調查的每個房地產的平均開發成本如下:

多戶家庭-每平方英尺60至70美元
辦公室-每平方英尺$ 50至$ 100
零售-每平方英尺$ 50至$ 80
自助式倉儲-每平方英尺$ 34至$ 42
比較租金和總開發成本時,自助倉庫的租金通常略低一些。但是自助存儲的總開發成本僅為多戶家庭,辦公室或零售物業的三分之一至二分之一。對投資者而言,這意味著要提供的投資或貸款金額要少得多,而租金卻可以與其他房地產投資相提並論。

運營成本和實際管理要求是吸引投資者的另一個關鍵因素。如前所述,自助倉儲的運營成本為每淨可租平方英尺$ 2.75至$ 3.25。將此與其他接受調查的房地產物業的運營成本(每平方英尺3.50美元至5美元)進行比較。公寓,辦公室和零售物業必須不斷維護地面,設備,管道,電氣設備和各種其他維護問題,通常需要維護人員進行維護。

為新辦公室和零售租戶提供公寓“準備就緒”和室內裝修。相比之下,自助倉庫通常只有一兩個管理人員,很少有與“住戶”相關的維護“頭痛”。通常,自助倉儲投資者很少有與其他房地產相關的問題。

將自助存儲與其他房地產投資進行比較的“底線”是,與其他房地產投資相比,投資者可以為典型的自助存儲資產實現更高的投資回報率。其次,投資者的初始投資是其他房地產投資所需要的三分之一或二分之一。由於收支平衡的佔用率較低,因此投資者應更快地預計投資現金流,並且與經濟下滑及其對較低的佔用率和租金的影響有關的風險要低得多。投資者不必擔心與租戶改善或持續維護有關的額外資本要求。

上面提到的在自助存儲上投資的優勢已經並且將繼續是其成功的關鍵要素。自助存儲行業的未來非常光明。隨著使用需求,該行業將繼續成熟。那些尋求自助倉儲的投資者將發現該行業先驅25年前所做的事情:自助倉儲是該國現在和將來可用的最佳投資工具之一。


A.現金流量表
B.年度開發成本表
C.項目規格
D.開發財務變量
E.開發財務

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